Immobiliare

Compravendita immobiliare e Segnalazione certificata di agibilità

Siva_Max

2 Maggio 2022
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Il ruolo e l’importanza della SCAG nelle vendite immobiliari e le conseguenze in caso di mancata consegna da parte del venditore

A seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 222/2016 al Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità sono stati sostituiti dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAG). Si tratta di un’autocertificazione che sostituisce il certificato rilasciato dal comune che deve essere consegnata dall’interessato una volta terminati i lavori presso l’immobile ed è obbligatoria nei seguenti casi:

• nuove costruzioni;
• nell’ipotesi di ricostruzioni o sopraelevazioni, sia totali che parziali;
• nell’ipotesi di interventi che possano modificare la sicurezza, l’efficienza energetica, la salubrità o l’igiene dell’immobile.

Il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente i documenti che attestano l’agibilità in quanto tale documentazione rientra tra quei “titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta” che devono essere consegnati al compratore ai sensi dell’art. 1477, comma 3 c.c. (si veda Corte di Cass. civ. 08/02/2016, n. 2438) e ciò a prescindere che si tratti di vendita per uso abitativo o commerciale.

Ma cosa succede se viene omessa la consegna della Segnalazione certificata di agibilità o, ancora, del certificato di agibilità/abitabilità?

In merito si è recentemente espressa la Corte di Cassazione che, con ordinanza del 11/02/2022, n. 4467 ha confermato l’orientamento maggioritario secondo cui “La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;” (cfr. anche Cass., ordinanza del 5.12.2017, n. 29090).

Pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, la consegna di tale certificazione integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto (cfr. Cass., sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157).

Si precisa, però, che la vendita di un appartamento senza agibilità è astrattamente valida (a differenza della vendita di un immobile abusivo), potendo le parti mettersi d’accordo e concordare il trasferimento del bene a prescindere dall’esistenza di tale certificato. La necessità è che il promissario acquirente sia a conoscenza di tale circostanza e l’abbia esplicitamente approvata per iscritto e ciò in quanto “nella vendita di un immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza” (Cfr. Cass. Civ., n. 23265/2019).

Nell’ipotesi in cui, invece, tale circostanza sia stata omessa dal proprietario dell’immobile o, ancora, dall’agenzia immobiliare, l’acquirente ha la facoltà di:

• pretendere il rilascio della SCAG a cura e spese del venditore;
• chiedere il risarcimento del danno per l’acquisto di un bene di qualità inferiore rispetto a quella promessa o, ancora, la riduzione del prezzo (optando comunque per l’acquisto dell’immobile);
• chiedere la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione dell’immobile ed ottenimento del rimborso del prezzo versato oltre all’ulteriore danno subìto a seguito della compravendita non andata a buon fine;
• recedere dal contratto ed ottenere la restituzione del doppio della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.